건축물의 용도 – 제1편 건축용도 이해하기

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건축물의 용도란? 자세히 알아보기

용도(用途)의 사전적 의미는 쓰이는 곳 또는 쓰이는 방법을 말하며, 「건축법」 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 건축 허가요건을 통제하기 위한 목적에서 건축물의 용도를 규정하고 있습니다.

건축물의 용도는 「건축법」에서 정의한 용도분류 기준에 따라 29가지로 분류 ((「건축법 시행령」 별표1)하고 있습니다.

단독주택
공동주택
(1, 2종)근린생활시설
문화 및 집회시설
종교시설
판매시설
운수시설
의료시설
교육연구시설
노유자시설
수련시설
운동시설
업무시설
숙박시설
위락시설
공장
창고시설
위험물 저장 및 처리 시설
자동차 관련 시설
동물 및 식물 관련 시설
자원순환 관련 시설
교정 및 군사시설
방송통신시설
발전시설, 묘지관련 시설
관광 휴게 시설
장례식장 및 야영장 시설 등

분류체계는 대분류(29가지), 중분류, 세분류의 체계를 가지고 있으며, 일반적으로 건축물의 용도 명칭은 중분류나 세분류 명칭으로 주로 부르곤 합니다. 면적 등에 따라 상대적으로 변하는 용도와 절대적으로 용도를 유지하는 용도분리가 있습니다.

예를 들어, 흔히 고시원이라고 부르는 건축물은 면적에 따라 다음과 같이 건축물의 용도가 달라질 수 있습니다. 이것은 동시에 어떤 땅(토지 용도지역)에서는 건축가능하고 어떤 땅에서는 건축할 수 없다는 의미가 될 수도 있습니다.

대분류	중분류	면적기준
제2종 근린생활시설	다중생활시설	500제곱미터 미만
숙박시설	다중생활시설	500제곱미터 이상

건축물 용도 업종 그리고 업태의 구분

「건축법」에서 규정하고 있는 건축물의 용도(use of buildings)란 건축물의 종류를 유사한 구조(structure), 이용 목적(purpose of use) 및 형태별(style)로 묶어 분류한 것입니다.(「건축법」 제2조 제1항 제3호).

그 중에서 ‘근린생활시설‘이라는 용도에 주목해볼 필요가 있습니다. 「건축법」에서 정의하듯 모든 근린생활시설들의 구조 방식이 유사(예를 들어, 근린생활시설은 모두 콘크리트구조 혹은 목조가 아니다)한 것 아닐 뿐만 아니라 이용 목적이 유사한 것도 아니어서 근린생활시설 안에는 약국, 편의점, 노래방 등 다양한 이용성이 있다고 할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 근린생활시설은 거주에 요구되는 시설들이 다양화되면서 업종과 업태까지 세세하게 분류하고 있어서 용도분류를 다소 복잡하게 보이기도 합니다.

또한 업종이나 업태는 사회의 변화에 매우 민감하기 때문에 변화에 따라 새로운 업종이 등장하면 「건축법」에서는 이에 대응하기 위해 법을 개정해야 하기도 했었습니다. 1978년 용도분류가 「건축법」에 생긴 이래 2001년까지 건축물 용도 규정이 변하지 않고 지속했던 기간은 불과 평균 10개월 정도로 지속 기간이 상대적으로 짧은 규정이라 할 수 있습니다.

세법과 건축물의 용도 관계 알아보기

다가구주택은 여러 사람들이 함께 거주하는 공동주거 형식의 건축물입니다. 하지만 「건축법」에서는 단독주택으로 분류하고 있으나, 세법 상에서는 공동주거로 인정하고 있습니다.

건축법에서 보는 다가구주택

상식적으로나 「건축법」 상의 건축물의 용도 정의기준을 따르자면 다가구주택은 공동주택으로 분류하여야 할 것이나, 「건축법」에서는 다가구주택을 소유권을 기준으로 단독주택으로 분류하고 있습니다.

즉, 다가구주택은 건축물의 소유자가 1인인데, 다가구주택과 유사한 다세대주택(공동주택)은 각 세대 거주자가 건축물을 소유할 수 있다. 다시 말해 다가구주택은 건축물을 통째로 사고팔 수는 있지만 가구 단위로는 매매할 수 없고 전세 혹은 월세 방식으로 임대만 가능한 건축물이라는 의미입니다.

세법에서 보는 다가구주택

반면 세법상으로 다가구주택을 공동주택으로 분류하는 이유는 만일 다가구주택을 「건축법」과 같은 시각으로 분류하게 된다면, ‘고급주택’으로 분류되어 중과세를 부과하도록 규정하고 있기 때문에,

실질적으로 규모가 크지 않은 다가구주택을 중과세 하지 않겠다는 취지라고 볼 수 있습니다.

(중과세 부과 대상인) 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지
① 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외)이 331㎡(약 100평)를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
② 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡(약 200평)를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지
③ 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터는 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외)
④ 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외)
⑤ 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

<「종합부동산세법 시행령」 제28조(별장 등의 범위와 적용기준) 제4항>

* 다만, ①·②·③ 및 ⑤에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다.

지금까지 건축물 용도에 대한 기본적인 사항을 살펴 보았습니다. 조금은 복잡한 내용이었을 지도 모릅니다만,

그만큼 건축물의 용도는 여러가지 복잡한 이유와 판단기준으로 정해지기도 합니다.

건축물 용도변경이 필요할 경우 현재 용도와 변경하고자 하는 용도를 정확히 파악하여 건축기준에 부합해야만 합니다.

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출처 : 그림으로 이해하는 건축법