건축물의 용도 – 제2편 건축 용도변경 이해하기

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건축물의 용도와 용도변경 이해하기

건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있으며, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 행위를 다르게 이해할 수 있습니다.

용도변경(Changes of Use) : 건축공사가 완료된 시점 이후인 사용승인 후에 용도를 바꾸는 것
설계변경(Change of Design) : 건축허가(신고) 후 사용검사를 받기 전까지의 기간에 용도를 변경하는 것

용도변경의 3가지 행정행위의 구분법 시설군&건축용도 알아보기

「건축법」에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있습니다

1.용도변경 시설군

위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위 시설군(그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류한다.

2. 용도변경 행위구분

하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 허가를 받아야 하고, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고하도록 하고 있습니다.

동일한 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능하도록 규정하고 있습니다.

「건축법」 제19조 및 동법시행령 제 14조

3. 용도변경허가

만약 단독주택을 근린생활시설로 용도변경을 하고자 한다면?

단독주택은 위의 그림에서 8호 시설군인 주거업무 시설군에 해당되고 근린생활시설은 7호 근린생활시설군으로 용도변경하는 것입니다. 따라서, 용도변경허가에 해당됩니다.

단독주택 » 근린생활시설 = 시설군 상향 = 용도변경허가

4. 용도변경신고

근린생활시설(7호 근린생활 시설군)을 단독주택(8호 주거업무 시설군)으로 용도변경하는 것은 상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경하는 것이므로 신고에 해당합니다.

근린생활시설 » 단독주택 = 시설군 상향 = 용도변경신고

5. 건축물대장 기재내용 변경신청 용도변경

용도변경을 위한 9개 시설군 중 같은 시설군 안에서의 용도변경은 ‘건축물대장 기재내용의 변경 신청’만으로 이루어지게 됩니다. 이때 같은 시설군이란 ‘29가지 건축물 용도 대분류(※건축물의용도 참조)’ 상의 용도 상호간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

근린생활시설(일반음식점) » 근린생활시설(의원) = 같은 시설군 = 건축물대장 표시변경

더 알아보기 : 건축물의 용도분류

「건축법 시행령」 제14조 제4항제1호

주의사항

근린생활시설은 제1종과 제2종 근린생활시설이 같은 7호 근린생활시설군이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경의 경우는 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 용도변경을 할 수 없고, 제1종 근린생활시설 상호간이나 제2종 근린생활시설 상호 간에만 건축물대장 기재내용의 변경신청이 가능합니다.

「건축법 시행령」 제14조 제4항 제2호

근린생활시설의 경우 같은 시설군으로 명목상의 분류는 하고 있지만, 주거 생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있으므로 허가권자의 확인절차(허가 또는 신고) 없이 용도변경을 하는 것은 위험하다고 판단하여 건축기준에 부합하는 지 여부 등을 특별히 관리하겠다는 의미라고도 볼 수 있습니다.

변경하려는 용도의 건축기준에 맞아야 용도변경이 가능해요!!

허가나 신고 대상 용도변경뿐 아니라 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다

「건축법」 제19조 제1항

「건축법」은 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하므로 건축물의 용도가 달라지면 그 적용기준 또한 달라지는 조금은 복잡한 법입니다.

뿐만 아니라 건축물의 용도에 따라 관련 법률(숨어 있는 건축법)이 다르므로 일일이 용도에 따라 확인해야 하는 관계규정들을 일반화하기는 어렵기도 합니다. 하지만 일반적으로 용도변경을 위해 검토되어야 하는 공통된 규정들을 간단히 살펴보면 다음과 같다.

체크포인트 1 – 토지이용계획에 맞는지 확인하기!!

국토계획법 또는 도시계획조례에 따른 대지의 용도와 그 위 건축물의 용도가 서로 맞아야 합니다. 에를 들어, 중심상업지역의 오피스텔을 공동주택으로 국토계획법에 의해서 용도변경이 불가능 합니다.

체크포인트 2 – 주차대수 확인하기

일반적으로 건축물을 건축하기 위해서는 주차장을 확보해야 하며, 그 기준은 「주차장법」을 기준으로 자치조례로 규정하고 있습니다. 아래와 같이 용도별로 필요한 주차대수를 알아봅시다.

학생용 기숙사는 시설면적 400㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 하며, 숙박시설은 200㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 합니다.

따라서 용도변경을 하기 위해서는 주차공간 확보요건이 충족되었는지도 확인해야 한다는 의미입니다.

「주차장법 시행령」 [별표1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준

예를 들어 600㎡인 학생용 기숙사의 경우 기존에 주차공간 2대 사용하였다면, 숙박시설(다중생활시설인 고시원)로 용도변경하기 위해서는 주차대수가 3대(600㎡/200㎡=3대)여야 합니다. 따라서 1대의 주차공간을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능하다는 의미입니다.

체크포인트 3 – 정화조 용량 확인하기!!

정화조용량 산정기준은 건축물의 용도분류 체계와는 조금 다릅니다.

정화조용량은「하수도법」으로 규정하고 있으며, 「건축법」 상의 용도분류 체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정됩니다. 따라서 용도변경 시에 정화조 용량이 적합한지 여부를 확인이 필요합니다.

「하수도법」, 환경부 고시, 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」

[별표1] 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화 처리대상인원 산정기준

체크포인트 4 – 건축물 하중기준

어떤 건물은 많은 인원을 혹은 무거운 차량도 수용할 수 있고 어떤 건물은 그렇지 못합니다.

건축물 용도변경은 건축물 전체뿐 아니라 일부의 용도가 변경되는 경우도 있습니다. 예를 들어

제2종 근린생활시설 사무소(500㎡ 미만)를 일반음식점으로 용도변경할 경우,같은 제2종 근생 상호간의 용도변경은 건축물대장 기재내용의변경 신청만 하면 된다.
이때 고려해야 할 부분 중 하나는 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중입니다. 건축구조물에 적용하는 기본 등분포활하중의 용도별 최소값은 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

건축물 설계하중 – 건축물 용도에 따른 건축구조물 기본등분포 활하중 용도별 최소값 (단위：kN/m2)

「건축법」은 ‘건축물 용도분류’ 외에 용도변경을 위한 ‘9가지 시설군 분류’를 통해 용도변경 기준을 마련하고 있습니다. 건축물 용도분류와 다른 분류체계를 규정하고 있는 이유는, 시설군 분류가 개념적으로 위험도를 기준으로 하기 때문이라고 설명되어 있습니다.

일반적으로 용도변경은 건축물의 물리적인 상태를 바꾸지 않으므로 용도의 명칭만 바꾸면 되는 간단한 일로 여길 수 있지만 건축법은 건축안전을 목적으로 하며(※건축법의 개념과 범위 참조), 그에 따라 위험한 행위로서의 ‘건축’(※건축: 5가지 건축행위인 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 참조)을 통제하고 있습니다.

가장 대표적인 건축행위인 ‘신축’은 대지 위에 물리적인 건축물을 새로이 짓는 차원을 넘어 새로운 용도가 탄생된다는 개념을 가지고 있습니다. 따라서 용도를 바꾸는 것은 개념상 신축과 같은 정도의 건축행위라는 것으로 이해할 수 있어 생각하시는 것보다는 여려가지 사항을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

출처 : 그림으로 이해하는 건축법