오피스텔을 근린생활시설로 용도변경

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오피스텔을 근린생활시설로 용도변경 되나요?

업무시설(집합건물,오피스텔에서 제2종근린생활시설로) 용도변경이 가능한지 문의가 많이 있습니다.

오피스텔 용도의 목적

오피스텔은 통상 업무와 주거를 겸용할 수 있는 건축물을 의미합니다. 사람이 거주하는 주택과 업무를 처리하는 업무시설은 그 구조 및 입지 등에서 차이가 있습니다. 이점을 반영하여 건축법령은 주택과 업무시설을 구분하고 각각 허용된 용도에 따라 사용하도록 규정하고 있습니다.

한편 건축법령은 업무와 주거를 겸용할 수 있는 오피스텔제도를 예외적으로 인정하고 있으며 건축법령은 오피스텔을 업무시설로 규정하면서도 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있는 것으로 개념정의하고 있습니다. 오피스텔의 법적개념에 근거하여 상업지역에서 주거를 목적으로 하는 오피스텔이 대규모로 건축되고 있습니다.

오피스텔 용도에서 다른 용도로의 변경

PT(개인체력관리), 요가, 필라테스 같은 다양한 운동이 MZ세대를비롯해 중장년층에도 인기를 끌고 있습니다. 여기에 코로나19 확산으로 인원을 많이 수용하는 대형 시설보다 1대1로 수업을 받을 수 있는 프라이빗한 공간의 선호도가 높아진 경향도 있습니다.

도시지역에 입지하면서 프라이빗한 공간으로 구성하기 좋은 입지가 아마도 오피스텔이 적당해 보이기도 합니다. 따라서, 오피스텔 같은 비상업시설에서도 운동 시설 영업이 유행하고 있습니다.. 오피스텔에서 운동 시설을 개업하려는 예비 창업자도 늘고 있지만 오피스텔에서 상업시설을 운영해도 문제가 없는 걸까요?

주택법 제2조의 4

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

주택법 시행령제4조

4. 건축법 시행령 별표1 제14호 나목2에 따른 오피스텔

건축법 시행령 별표1 제4호 제2종 근린생활시설

파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

문제에 대한 답은 ‘문제가 있을 수도 없을 수도 있다’라고 밖에는 말씀드릴 수 밖에 없습니다. 일단 오피스텔은 업무와 거주를 주용도로 하는 건축물입니다. 관련 법을 보면 오피스텔은 일부 숙식과 업무시설로 활용해야 하는데, 소규모 운동시설은 업무시설이 아닌 제2종 근린생활시설에 해당됩니다.

따라서 PT, 필라테스, 요가 등으로 사용하는 바닥면적 합계가 500㎡ 미만 프라이빗한 운동시설은 건축법상 제2종 근린생활시설이므로 업무시설인 오피스텔에서의 영업은 불법으로 간주될 수 있습니다. 그런데도 수많은 소규모 운동시설들이 오피스텔에서 영업하고 있습니다. 어떻게 그럴 수 있을까요?

업종에 따른 시설기준 따라야 해요!!

이유는 필라테스나 요가원은 사업자등록신청서, 임대차계약서, 신분증을 세무서에 제출하기만 하면 바로 사업자등록증 발급이 가능한 자유업종이기 때문에 영업장이 건축법상 합법인지 여부와 상관없이 정상적으로 사업에 나설 수 있는 것입니다.

일부 영업의 경우 영업 등록 및 신고 등의 절차에 시설물 점검이 있습니다. 사업을 시작할 때는 그 내용을 해당 관청에 신고하거나 허가를 받아야 합니다. 일반음식점이나 제과점, 동물병원처럼 신고만으로 영업이 가능한 비교적 규제가 덜한 업종이 있는 반면 유흥주점, 성인오락실, 유료 직업소개소처럼 심의를 통해 허가를 받아야 영업이 가능한 허가 업종이 있습니다.

› 더 알아보기 : 업종별 영업허가 정보 알아보기

위반사항의 적발과 시정

현실적으로 건물 용도와 실제 사용 방식에 대한 불법 여부를 공무원들이 일일이 단속하기는 불가능한 측면이 있습니다.그런데도 적발되는 경우가 종종있는데, 바로 인근 경쟁업체가 신고하기 때문입니다. 민원이 접수되면 구청에서는 ‘건축법 위반에 따른 시정촉구’에 나설 수 있습니다.

처음에는 위반사항을 시정하고 그 결과를 구에 제출하는 것으로 끝날 수 있지만, 시정하지 않으면 건축이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또 반복적으로 위반할 경우 영업정지까지 갈 수 있으니 방치해서는 안됩니다.

이런 불상사를 피하기 위해 예비 창업자들은 이 시설이 합법적으로 영업 가능한지부터 알아봐야 합니다. 임대차 계약서상 ‘용도’라고 적힌 곳에 ‘근린생활시설’로 적혀 있어야 합니다. 그렇지 않다면 용도변경이 가능한지 알아본 후 사업을 추진해야만 합니다. 앞으로 사업에는 많은 리스크가 존재할 수도 있습니다. 처음부터 ‘불법’이라는 리스크를 안고 시작하지 않으려면 이러한 사실을 미리 인지하고 꼼꼼하게 알아봐야 합니다.