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본 콘텐츠는 헬프퍼밋에서 건축물 용도변경 절차에 대해 궁금하신 분들을 위해 개략적으로 작성하여 제공하는 콘텐츠 입니다. 무단 전재 및 재배포를 금지합니다.
토지대장과 건축물대장의 대지면적과 건축선에 대한 이해하기
건축물관련 정보를 볼 때 건축물대장을 확인하고 토지관련정보를 볼 때는 토지대장을 봅니다. 등기사항증명서에도 대지면적이 나옵니다.
그런데 토지대장과 등기사항증면사상의 대지면적은 차이가 없지만 가끔 건축물대장과 토지대장상의 대지면적에는 차이가 나는 경우가 있습니다. 건축물대장의 대지면적 작을 경우가 있습니다.
같은 지번인데 대지면적에 차이가 있습니다. 건축물대장에 대지면적은 79제곱미터로 그리고 토지대장 및 토지이용계획확인원에는 96제곱미터로 나와 있습니다.15 제곱미터나 차이가 나는 군요. 왜 이런 일이 발생할까요? 이유는 건축선 또는 건축한계선에 있습니다.
건축선 건축한계선 알아보기
건축선이란 ‘건축법’에 의하여 도로와 접한 부분에 에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 선을 말합니다.
도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선으로서, 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 경우는 이에 따릅니다.
① 「건축법」에 따른 소요너비에 못 미치는 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선입니다.
② 너비 8m 미만인 도로의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 일정 거리(2~4m)를 후퇴한 두 점을 연결한 선입니다.
건축선에 따른 건축제한
① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 안됩니다. (지표 아래 부분 예외)
② 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 합니다.
가로경관의 연속성 유지와 특성 부여, 건축물 전면공지의 정연한 배치가 필요한 경우 등은 지구단위계획으로 건축한계선, 벽면한계선, 건축지정선, 벽면지정선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 하고 공공시설 확보와 보행환경을 개선할 수 있습니다.
① 건축한계선 : 지구단위계획에서 그 선의 수직면을 넘어서 건축물 지상부의 외벽면이 돌출되어서는 아니되는 선을 말한다. 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정 거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정한다.
② 벽면한계선 : 지구단위계획에서 그 선의 수직면을 넘어서 건축물의 특정층이 돌출되어서는 아니되는 선이고, 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로 등) 등을 확보할 필요가 있는 경우에 사용하며, 이 경우 건축한계선의 후퇴부분에는 보행공간 등에 필요한 도시설계적 계획요소를 제시합니다.
③ 건축지정선 : 지구단위계획에서 그 선이 지정된 위치에 면한 건축물의 특정층까지의 외벽면이 그 선의 수직면을 넘어서 건축물의 지상부분이 돌출되어서는 아니되며, 건축지정선 길이의 일정 비율 이상이 그 선의 수직면에 접하여야 하는 선입니다.
가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 상업지역에서 중요 가로변의 건물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우에 해당됩니다.
④ 벽면지정선 : 지구단위계획에서 그 선이 지정된 위치에 면한 건축물의 특정층 외벽면이 벽면지정선의 일정 비율 이상에 해당하는 길이만큼 그 선의 수직면에 접하여야 하는 선을 의미합니다.
특정지역에서 상점가의 1층벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정층의 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우에 지정합니다.
쉽게 말해 도로와 접한 부분이 있는 경우 도로와 건축물 사이의 여유공간 확보를 위하여 건축물을 건축할 수 있는 경계선을 말합니다. 이는 재난과 소방활동에 필요한 모든 시민을 위한 조치라고 볼 수 있죠.
대지가 접하고 있는 도로의 폭이 4m 이상일 경우는 여유공간 필요없이 도로와 대지의 경계선이 건축선이 될 수 있지만, 만약 도로가 4미터 미만인 경우는 도로의 중심선에서 2m 후퇴한 곳이 건축선이 되어 그 건축선부터 건물을 지을 수 있습니다. 그리고 건축선은 각 지자체에서 현실에 맞게 조례로 정할 수 있습니다.
따라서, 정확한 건축선은 구청에 문의를 하시거나 구청에서 열람할 수 있는 개발지침도를 확인하면 됩니다.
이제 건축물대장과 토지대장 혹은 등기부 상의 대지면적이 다르다고 해서 당황되지는 않은 셔도 되겠죠? 🙂