안녕하세요 용도변경 온라인으로 편리하게 도와드리는 헬프퍼밋입니다. 본 콘텐츠는 헬프퍼밋에서 건축물 용도변경 절차에 대해 궁금하신 분들을 위해 개략적으로 작성하여 제공하는 콘텐츠 입니다.
1. 용도변경이 필요한지 확인하기
건축물의 용도 변경은 건물 또는 공간의 사용 목적을 변경할 때 필요한 법적 절차입니다. 이 글에서는 건축물 용도변경 절차를 시작하기 전에 알아야 할 모든 정보를 단계별로 안내합니다.
- 용도변경의 필요성: 건축물 또는 기존 공간을 새로운 목적으로 사용하고자 할 때, 예를 들어 주거용 건물을 상업용으로 바꾸고자 할 때 용도변경이 필요합니다.
- 법적 기준 검토: 지역마다 건축물 용도변경에 대한 법적 기준이 다를 수 있으니, 해당 지역의 건축 관련 법규를 확인해야 합니다.
건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수 있으며, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 구분될 수도 있습니다.
- 사업승인 전 : 건축허가(신고) 후 사용검사를 받기 전까지의 기간에 용도를 변경하는 것은 설계변경
- 사업승인 후 : 지역마다 건축물 용도변경에 대한 법적 기준이 다를 수 있으니, 해당 지역의 건축 관련 법규를 확인해야 합니다.
2. 용도변경의 3가지 유형과 용도변경 없이 사용가능 경우
「건축법」에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있습니다
용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위 시설군(그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류한다.
2.1 용도변경 허가
하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 허가를 받아야 합니다.
예를 들어 단독주택(8호 주거업무 시설군)을 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)로 용 도변경하는 것은 하위 시설군을 상위 시설군으로 용도변경하는 것이므로 용도변경 허가에 해당하게 됩니다.
2.2 용도변경 신고
상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 용도변경 신고에 해당합니다. 예를 들어 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)을 단독주택(8호 주거업무 시설군)으로 용도변경하는 것은 상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경하는 것이므로 용도변경 신고에 해당합니다.
2.3 건축물대장 기재내용 변경 신청에 해당하는 용도변경 사항
용도변경을 위한 9개 시설군 중 같은 시설군 안에서의 용도변경은 ‘건축물대장 기재내용의 변경 신청’만으로 이루어진다.
같은 시설군이란 ‘28가지 건축물 용도 대분류(※건축물의 용도 참조)’ 상의 용도 상호간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 한다.
예를 들어, 위의 시설군을 참고하면 근린생활시설은 제1종과 제2종 근린생활시설이 같은 7호 근린생활시설군이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경의 경우는 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 용도변경을 할 수 없습니다. 즉, 제1종 근린생활시설 상호간이나 제2종 근린생활시설 상호 간에만 건축물대장 기재내용의 변경 신청이 가능하다는 의미입니다.
특히, 근린생활시설의 경우 같은 시설군으로 명목상의 분류는 하고 있지만, 주거생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있으므로 허가권자의 확인절차(허가 또는 신고) 없이 용도변경을 하는 것은 위험하다고 판단하여 특별히 관리하겠다는 의미라고 볼 수 있습니다.
- 더 알아 보기 : 🙂 건축물대장 발급하기
➡ 「건축법」 제19조 및 동법시행령 제 14조
➡ 건축법 시행령 [별표1] 건축물의 용도
용도변경 절차 없이 사용 가능한 경우가 있습니다.
- 건축법 시행령[별표1] 용도별 건축물의 종류중 동일한 호에 속하는 건축물 상호간 변경하는 경우
- 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설 상호간 용도변경(단,단란주점,안마시술소,안마원,노래연습장,고시원 제외)
- 주의 : 단란주점,안마시술소, 안마원,노래연습장, 고시원은 건축물대장 기재사항변경임.
3. 변경하려는 건축물 용도 기준 맞추기
모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 조건을 갖추어야 합니다. 즉 변경하려는 용도의 기준에 부합하도록 리모델링 혹은 보완 공사를 통해 조건을 갖출 수 있는 지도 사전에 검토가 필요하다는 의미입니다.
어떤 기준들에 주의하여 조건을 따져 보아야 할까요?
3.1 토지이용계획
용도지역·지구 안에서 허용되는 용도인지의 여부를 살펴보아야 합니다. 예를 들어 중심상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가능합니다.
3.2 주차장
건축물에는 지역의 기준 즉 자치조례로 주자장 설치기준이 있습니다. 용도변경을 하기 위해서는 주차공간 확보요건이 충족되었는지를 미리 확인해야 합니다. 예를 들어, 아래와 같은 기준이 있다고 하면
- 숙박시설 200㎡당 1대
- 기숙사 시설면적 400㎡당 1대
만약 600㎡인 학생용 기숙사의 경우 기존에 2대의 주차공간을 확보하여 사용하였다면, 숙박시설 (다중생활시설인 고시원)로 용도변경하기 위해서는 주차대수가 3대(600㎡/200㎡=3대)여야 합니다. 따라서 1대의 주차공간을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능합니다.
3.3 정화조
정화조용량 산정기준은 「하수도법」으로 규정하고 있으며, 「건축법」 상의 용도분류체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정되기 때문에 용도변경 시 정화조 용량이 적합한지 여부를 사전에 확인하여야 합니다.
「하수도법」, 환경부 고시, 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」 [별표1] 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조처리대상인원 산정기준
3.4 건축물 하중기준
건축물 용도변경은 건축물 전체뿐 아니라 일부 시용 공간의 용도변경에도 해당이 됩니다.
같은 용도분류 안에서도 세부 사용 용도에 따라 요구되는 하중 즉 고정적인 무게의 산정기준은 서로 다를 수 있습니다. 용도별 하중기준은 규정으로 제시되어 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
제2종 근린생활시설 사무소(500㎡ 미만)를 일반음식점으로 용도변경할 경우, 같은 제2종 근생상호간의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만 하면 됩니다. 이때 고려해야 할 부분 중 하나는 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중입니다.
사무실은 250㎏/㎡~500㎏/㎡으로 하중(등분포 적재하중)을 견딜 수 있도록 설계되어야 하는 반면, 일반음식점의 경우 식당은 500㎏/㎡, 주방은 700㎏/㎡의 힘을 받을 수 있도록 설계가 되어야 한다. 따라서 구조적으로 보강을 하지 않았다면 건축물대장 기재내용의 변경을 신청할 수 없습니다.
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더 알아보기 🙂 건축물의 하중기준
「건축법」에서는 ‘건축물 용도분류’ 외에 용도변경을 위한 ‘9가지 시설군 분류’를 통해 용도변경 기준을 마련하고 있습니다. 건축물 용도분류와 다른 분류체계를 규정하고 있는 이유는, 시설군 분류가 개념적으로 위험도를 기준으로 하기 때문이라고 설명되어 있습니다. 하지만 용도변경을 판단하기 위해서는 여러가지 요소를 함께 확인해야 합니다.
건축물 용도변경은 복잡해 보일 수 있지만, 필요한 서류를 준비하고 절차를 단계별로 체계적으로 따른다면 성공적으로 완료할 수 있도록 헬프퍼밋이 도와드립니다.
용도변경은 건물의 가치를 높이고 새로운 사용 가능성을 열어 줄 수 있습니다.
